Taux d’endettement maximum : peut-on dépasser les 35% ?
Au moment de vous pencher sur le financement de votre projet immobilier, vous allez immanquablement tomber sur le taux d’endettement. Et vous remarquez qu’une règle semble se dessiner pour un emprunt immobilier : ne pas dépasser les 35 % d’endettement. Est-elle vraiment immuable ? Non, car le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) a émis une recommandation visant à accepter un pourcentage des dossiers dans certaines hypothèses. Pour avoir une chance de faire partie des heureux élus, encore faudra-t-il remplir certains critères.
Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier à votre banque, celle-ci va examiner votre capacité à faire face au remboursement de vos mensualités. Et elle se sert d’un indicateur (mais pas que) : le taux d’endettement.
Pour calculer le taux d’endettement, l’organisme de crédit applique la formule suivante : (dettes + charges) / revenus fixes nets x 100. En théorie, il ne faut pas excéder 33 % d’endettement ou 35 % assurance de prêt incluse pour obtenir un prêt immobilier.
Cette règle a pour but de protéger les établissements bancaires contre le risque d’insolvabilité, et de vous protéger vous contre le surendettement.
Existe-t-il une loi sur le taux d’endettement maximum autorisé ?
D’usage, ce taux est fixé à environ un tiers des revenus, soit 33%. Début 2021, le Haut conseil de stabilité financière a élevé ce pourcentage à 35%, mais en privilégiant les primo-accédants (c’est-à-dire les familles qui font l’acquisition de leur premier logement) et les prêts pour l’achat d’une résidence principale.
En janvier 2022, ces recommandations deviennent des obligations pour les banques, c'est-à-dire des normes juridiquement contraignantes. C'est l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), qui est chargé de la vérification de ces normes par les établissements financier.
Est-ce possible d'emprunter avec 40 à 50 % de taux d’endettement ?
Non, on ne peut pas vraiment emprunter avec 40 à 50 % de taux d'endettement, si l'on se réfère aux recommandations du HCSF. Pour mémoire, ces mesures sont les suivantes :
- un taux d'endettement fixe à 35 % maximum, assurance emprunteur comprise ;
- une durée d'emprunt ne pouvant excéder 25 ans (27 ans pour un achat dans le neuf).
A noter
Il existe une enveloppe dérogatoire pour 20 % des projets. Mais si les banques sont autorisées à déroger à ces règles pour 20 % des crédits, ces dérogations doivent être attribuées dans 80 % des cas à l'acquisition d'une résidence principale, et dans 30 % des cas à des primo-accédants.